Comprar una propiedad en Tailandia: normas legales y lo que los extranjeros deben saber (guía 2026)

Comprar una propiedad en Tailandia puede ser una excelente inversión o una gran decisión de vida. Sin embargo, la estructura legal es muy distinta a la de Europa o Estados Unidos. Los extranjeros no pueden, sin más, adquirir un terreno en propiedad, y no entender bien las reglas puede salir caro.

A continuación, una explicación clara del marco legal para la compra de propiedad por extranjeros en Tailandia en 2026.

¿Pueden los extranjeros ser propietarios en Tailandia?

Respuesta corta:

Los extranjeros pueden ser propietarios de apartamentos (condominiums), pero, por lo general, no pueden ser propietarios directos de terrenos.

La ley inmobiliaria tailandesa separa claramente la titularidad del terreno y la del edificio. Entender esta diferencia es fundamental.

1. Comprar un condominio (la opción más segura)

Los condominios son el único tipo de propiedad que un extranjero puede poseer con pleno dominio en Tailandia, con título legal completo.

Requisitos legales:

• Cuota extranjera: como máximo, el 49% de la superficie total de unidades de un edificio puede ser propiedad de extranjeros. El 51% restante debe estar en manos tailandesas.
• Propiedad en pleno dominio: recibes un Chanote (título de propiedad) inscrito a tu nombre.
• Transferencia en divisas: el dinero de la compra debe transferirse desde el extranjero en moneda extranjera. Tu banco emitirá un Foreign Exchange Transaction Form (FETF) como justificante.

Ventajas:

• propiedad legal completa: eres dueño de la unidad, no la alquilas
• puedes venderla, alquilarla o dejarla en herencia
• no hace falta un cónyuge tailandés ni una sociedad
• protección legal clara bajo la ley tailandesa

Proceso:

1. verifica que el edificio aún dispone de cuota extranjera
2. firma el contrato de compraventa (Sale and Purchase Agreement)
3. transfiere los fondos desde el extranjero (conserva la documentación bancaria)
4. registra la transferencia de propiedad en el Land Department
5. recibe el título Chanote a tu nombre

Costes asociados:

• Tasa de transferencia: 2% del valor registrado (habitualmente repartida al 50% entre comprador y vendedor)
• Impuesto de timbre: 0,5% (cuando corresponde)
• Retención: normalmente a cargo del vendedor
• Honorarios legales: variables (aproximadamente 1–2% del precio de compra)

2. Leasehold (habitual para villas y casas)

Como los extranjeros no pueden ser dueños del terreno, los contratos de leasehold son habituales para casas y villas.

Cómo funciona:

• arriendas el terreno (y, a menudo, también el edificio) durante un período fijo
• plazo estándar: 30 años (el máximo permitido por ley)
• renovable: suele estructurarse como 30+30+30 años (90 años en total), aunque solo los primeros 30 años están legalmente garantizados

Cuestiones importantes:

• Los primeros 30 años son exigibles: se registran en el Land Department
• Las prórrogas NO están garantizadas: los dos periodos adicionales de 30 años dependen de la voluntad del propietario
• El leasehold se inscribe en el título: protege tus derechos durante la vigencia del contrato

Ventajas:

• acceso a propiedades con terreno (villas, casas)
• suele ser más barato que un condominio equivalente en pleno dominio
• puede heredarse o venderse (con consentimiento del propietario)

Desventajas:

• no eres dueño del terreno
• las renovaciones no son automáticas
• el valor de reventa puede verse afectado por el plazo restante

3. Compra a través de una sociedad tailandesa (legalmente compleja)

Algunos extranjeros crean una sociedad limitada tailandesa para comprar terreno. Es técnicamente legal, pero está fuertemente regulado.

Estructura:

• el extranjero posee hasta el 49% de las acciones
• los socios tailandeses tienen el 51% (deben ser accionistas reales, no testaferros)
• la sociedad compra y es dueña del terreno

Riesgos legales:

• Los socios testaferros son ilegales: usar tailandeses que no invierten de verdad infringe la Foreign Business Act
• Control gubernamental: las autoridades pueden investigar estos montajes y anular la titularidad
• Cumplimiento complejo: exige auditorías anuales, impuestos y juntas de accionistas

Cuándo es legítimo:

• operas un negocio real en Tailandia (hotel, pensión, restaurante)
• los socios tailandeses son inversores auténticos con aportes de capital reales
• la sociedad opera y genera ingresos

Advertencia: utilizar testaferros únicamente para sortear las leyes de propiedad del terreno es ilegal y arriesgado. Las propiedades compradas así pueden ser confiscadas.

4. Matrimonio con un ciudadano tailandés

Si estás casado con una persona tailandesa, sigues sin poder poseer terreno directamente. Tu cónyuge tailandés sí puede, y tú cuentas con algunas protecciones legales.

Cómo funciona:

• el terreno se inscribe a nombre de tu cónyuge tailandés
• debes firmar en el Land Department una declaración de que los fondos son propiedad separada de tu cónyuge (no común)
• tú puedes ser dueño del edificio sobre el terreno (de forma independiente)

Protección legal:

• Usufructo: te otorga el derecho vitalicio a usar y disfrutar de la propiedad (aunque el matrimonio termine)
• Superficie: te permite poseer el edificio al margen del terreno
• Contrato de arrendamiento: tu cónyuge puede arrendarte el terreno durante 30 años

Divorcio y fallecimiento:

• sin protecciones legales, puedes perder el acceso a la propiedad
• el usufructo y la superficie protegen tus intereses
• las capitulaciones matrimoniales ayudan a aclarar la titularidad

5. Estructuras alternativas

Usufructo (derecho de uso)

El usufructo te da el derecho legal a ocupar y usar un terreno durante tu vida (o hasta 30 años, lo que sea menor).

• se inscribe en el Land Department
• el propietario no puede revocarlo unilateralmente
• se extingue con tu fallecimiento (no es heredable)
• útil para propiedades de jubilación

Superficie (derecho de edificación)

Te permite ser dueño de un edificio o estructura sobre el terreno de otra persona.

• válida hasta 30 años (renovable)
• inscrita en el Land Department
• puedes vender el edificio de forma independiente al terreno

Documentos legales necesarios

Al comprar un condominio:

• Pasaporte en vigor con visado actualizado
• Foreign Exchange Transaction Form (FETF): prueba de que los fondos vinieron del extranjero
• Contrato de compraventa
• Documentos de transferencia en el Land Department
• Certificado de titularidad del condominio (Chanote)

Al firmar un leasehold:

• Contrato de arrendamiento (versiones en tailandés e inglés)
• Copia del título del terreno (Chanote)
• Inscripción en el Land Department (imprescindible para la exigibilidad)
• Justificante del pago

Para la titularidad vía sociedad:

• Documentos de constitución de la sociedad
• Pactos entre socios
• Memorándum y estatutos
• Prueba de la inversión real de los socios tailandeses

Impuestos y tasas

Compra de propiedad:

• Tasa de transferencia: 2% del valor registrado
• Impuesto de timbre: 0,5% (cuando procede; suele exonerarse si se paga la tasa de transferencia)
• Retención: tasa progresiva según el valor (normalmente, a cargo del vendedor)
• Impuesto empresarial: 3,3% (si el vendedor era propietario desde hace menos de 5 años)

Tenencia de la propiedad:

• Impuesto anual de bienes inmuebles: 0,02%–0,1% del valor catastral (inmuebles residenciales)
• Gastos comunes de condominio: según el edificio (habitualmente 30–80 THB por m² al mes)
• Suministros: electricidad, agua, internet (cuando corresponda)

Venta de propiedad:

• Impuesto sobre plusvalías: incluido en el cálculo de la retención
• Comisión del agente inmobiliario: habitualmente 3–5% (negociable)

Errores habituales y cómo evitarlos

1. Estructuras con testaferros

Riesgo: usar testaferros tailandeses para controlar el 51% de una sociedad es ilegal y puede acabar en la confiscación del inmueble.

Solución: emplea estructuras societarias solo para negocios reales con socios tailandeses auténticos.

2. No registrar los contratos de arrendamiento

Riesgo: los arrendamientos de más de 3 años no inscritos no son exigibles si el propietario vende el inmueble.

Solución: inscribe siempre los arrendamientos de larga duración en el Land Department.

3. Acuerdos verbales

Riesgo: las promesas verbales sobre renovaciones o derechos de edificación no son exigibles.

Solución: pon todos los acuerdos por escrito, en tailandés e inglés, y regístralos legalmente.

4. Due diligence insuficiente

Riesgo: comprar una propiedad con título poco claro, deudas pendientes o litigios.

Solución: realiza siempre una due diligence completa:

• comprueba el título en el Land Department
• verifica que no haya hipotecas ni cargas
• confirma los permisos de obra (para casas y villas)
• revisa la gestión del condominio y su salud financiera

5. Ignorar los requisitos de divisas

Riesgo: sin la documentación FETF adecuada, no podrás registrar la propiedad del condominio.

Solución: transfiere los fondos desde el extranjero en moneda extranjera y conserva todos los justificantes bancarios.

Financiación e hipotecas

Los bancos tailandeses rara vez ofrecen hipotecas a extranjeros, salvo que:

• tengas un permiso de trabajo tailandés
• puedas demostrar ingresos estables en Tailandia
• aportes una garantía importante

Condiciones típicas (si se concede):

• LTV (loan-to-value): 50–70% (más bajo para extranjeros)
• Tipos de interés: 5–7% anual
• Plazo del préstamo: 10–20 años

La mayoría de los compradores extranjeros pagan al contado o financian la compra en su país de origen.

Herencia y planificación patrimonial

Los condominios propiedad de extranjeros pueden heredarse según tu testamento o la ley de tu país de origen.

Puntos clave:

• redacta un testamento (en Tailandia y en tu país)
• registra el testamento tailandés en la oficina local (Amphoe) o en la embajada
• los herederos pueden heredar, pero al vender deben cumplir con la cuota extranjera
• en los leasehold, los derechos pueden no transferirse automáticamente (depende del contrato)

Mejores ubicaciones para compradores extranjeros

Bangkok

• máxima demanda de condominios
• buenos rendimientos de alquiler en zonas centrales (Sukhumvit, Silom, Sathorn)
• precios: 80 000–300 000+ THB por m²

Phuket

• popular para villas y propiedades en leasehold
• alta afluencia turística: buen potencial de alquiler
• precios: 100 000–400 000+ THB por m² (condos)

Hua Hin

• más asequible que Bangkok o Phuket
• popular entre jubilados y expatriados de larga duración
• combina condos y villas en leasehold
• precios: 50 000–150 000 THB por m²

Chiang Mai

• menor coste de vida
• comunidad expatriada en crecimiento
• buena opción para residencia de larga duración
• precios: 40 000–100 000 THB por m²

Pattaya

• abundante oferta de condominios
• popular entre jubilados
• precios competitivos
• precios: 40 000–120 000 THB por m²

Trabajar con agencias inmobiliarias

Contar con una agencia acreditada y con buena reputación ahorra tiempo y reduce riesgos.

En qué fijarse:

• licencia con el Thailand Board of Investment (BOI) o con una asociación profesional
• inglés fluido (para una comunicación clara)
• experiencia con compradores extranjeros
• transparencia en cuanto a honorarios y comisiones

Comisiones del agente:

• habitualmente 3–5% del precio de venta
• suele pagarlas el vendedor, pero confírmalo antes

Asistencia legal

Es imprescindible contratar a un abogado tailandés especializado en derecho inmobiliario.

Servicios que ofrece:

• due diligence del título de propiedad
• revisión de contratos y acuerdos
• registro de la operación en el Land Department
• creación de estructuras societarias (cuando proceda)
• planificación sucesoria y redacción de testamentos

Honorarios legales:

• compra de condominio: 30 000–80 000 THB
• contratos de leasehold: 20 000–50 000 THB
• creación de sociedad: 50 000–150 000 THB

Recomendaciones finales

Buenas prácticas:

• Infórmate: comprende la ley inmobiliaria tailandesa antes de comprometerte
• Contrata profesionales: utiliza agentes con licencia y abogados con experiencia
• Regístralo todo: leasehold, usufructo y superficie deben inscribirse para ser exigibles
• Guarda la documentación: especialmente el FETF en compras de condominio
• Sé realista con el leasehold: entiende que las prórrogas no están garantizadas
• Evita estructuras ilegales: las sociedades con testaferros pueden hacerte perder la propiedad

Cómo puede ayudarte i24 Global

En i24 Global acompañamos a los compradores extranjeros durante todo el proceso de compra en Tailandia:

• Búsqueda de propiedades: te ayudamos a encontrar el inmueble adecuado según tus necesidades y presupuesto
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