การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย — กฎหมายและสิ่งที่ชาวต่างชาติต้องรู้ (คู่มือปี 2026)

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจเป็นการลงทุนหรือการตัดสินใจเชิงไลฟ์สไตล์ที่ยอดเยี่ยม อย่างไรก็ตาม โครงสร้างทางกฎหมายแตกต่างจากยุโรปหรือสหรัฐอเมริกาอย่างมาก ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินในกรรมสิทธิ์ของตนเองได้โดยตรง และความเข้าใจผิดเกี่ยวกับกฎระเบียบอาจสร้างค่าใช้จ่ายมหาศาล

ด้านล่างคือคำอธิบายที่ชัดเจนเกี่ยวกับกรอบกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2026

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่?

คำตอบสั้น ๆ:

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของ ห้องชุดในอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ได้ แต่โดยทั่วไปไม่สามารถเป็นเจ้าของ ที่ดิน ได้โดยตรง

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยแยกความเป็นเจ้าของที่ดินออกจากความเป็นเจ้าของอาคารอย่างชัดเจน การเข้าใจความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง

1. การซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียม (ตัวเลือกที่ปลอดภัยที่สุด)

ห้องชุดคอนโดมิเนียมเป็นทรัพย์สินประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้อย่างเต็มรูปแบบในประเทศไทยด้วยกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์

ข้อกำหนดทางกฎหมาย:

• โควตาสำหรับต่างชาติ: ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของห้องชุดในอาคารหนึ่งสามารถเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้ อีก 51% ที่เหลือต้องเป็นของผู้ถือสัญชาติไทย
• กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ (Freehold): คุณจะได้รับ โฉนด Chanote (เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์) ที่ลงทะเบียนในชื่อของคุณ
• การโอนเงินตราต่างประเทศ: เงินที่ใช้ซื้อต้องถูกโอนมาจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ ธนาคารของคุณจะออก Foreign Exchange Transaction Form (FETF) เป็นหลักฐาน

ข้อดี:

• ถือกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายโดยสมบูรณ์ – คุณเป็นเจ้าของห้องชุด ไม่ใช่แค่ผู้เช่า
• สามารถขาย ให้เช่า หรือส่งต่อเป็นมรดกได้
• ไม่ต้องมีคู่สมรสชาวไทยหรือบริษัท
• มีการคุ้มครองทางกฎหมายที่ชัดเจนตามกฎหมายไทย

ขั้นตอน:

1. ตรวจสอบว่าอาคารยังมีโควตาสำหรับชาวต่างชาติเหลืออยู่หรือไม่
2. ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย (Sale and Purchase Agreement)
3. โอนเงินจากต่างประเทศ (เก็บเอกสารจากธนาคารไว้)
4. จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน (Land Department)
5. รับโฉนด Chanote ในชื่อของคุณ

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินที่จดทะเบียน (มักแบ่ง 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย)
• อากรแสตมป์: 0.5% (ถ้ามี)
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: โดยปกติผู้ขายเป็นผู้ชำระ
• ค่าทนายความ: แตกต่างกันไป (ประมาณ 1–2% ของราคาซื้อ)

2. สัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) — นิยมสำหรับวิลล่าและบ้าน

เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ จึงมักใช้สัญญาเช่าระยะยาวสำหรับบ้านและวิลล่า

วิธีการทำงาน:

• คุณเช่าที่ดิน (และมักรวมถึงอาคาร) ตามระยะเวลาที่กำหนด
• สัญญามาตรฐาน: 30 ปี (ระยะเวลาสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต)
• ต่ออายุได้: มักทำเป็นโครงสร้าง 30+30+30 ปี (รวม 90 ปี) แต่มีเพียง 30 ปีแรกที่ได้รับการรับรองตามกฎหมาย

ข้อควรพิจารณาที่สำคัญ:

• 30 ปีแรกบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย: จดทะเบียนที่กรมที่ดิน
• การต่ออายุไม่ได้รับการรับประกัน: ช่วง 30 ปีที่สองและสามขึ้นอยู่กับความยินยอมของเจ้าของที่ดิน
• สัญญาเช่าจดลงในโฉนดที่ดิน: เพื่อคุ้มครองสิทธิของคุณตลอดระยะเวลาเช่า

ข้อดี:

• เข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีที่ดิน (วิลล่า บ้าน)
• โดยทั่วไปราคาถูกกว่าคอนโดมิเนียมแบบ Freehold ที่เทียบเท่ากัน
• สามารถให้สืบทอดหรือขายได้ (โดยต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน)

ข้อเสีย:

• คุณไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน
• การต่ออายุสัญญาไม่ใช่เรื่องอัตโนมัติ
• มูลค่าในการขายต่ออาจลดลงตามระยะเวลาเช่าที่เหลือ

3. การถือครองผ่านบริษัทไทย (ซับซ้อนทางกฎหมาย)

ชาวต่างชาติบางรายเลือกตั้งบริษัทจำกัดของไทยเพื่อซื้อที่ดิน ซึ่งในทางเทคนิคถือว่าถูกกฎหมาย แต่ถูกควบคุมอย่างเข้มงวด

โครงสร้าง:

• ชาวต่างชาติถือหุ้นได้สูงสุด 49%
• ผู้ถือหุ้นชาวไทยถือ 51% (ต้องเป็นผู้ถือหุ้นจริง ไม่ใช่นอมินี)
• บริษัทเป็นผู้ซื้อและถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ความเสี่ยงทางกฎหมาย:

• ผู้ถือหุ้นนอมินีผิดกฎหมาย: การใช้ชาวไทยที่ไม่ได้ลงทุนจริงถือเป็นการละเมิด Foreign Business Act
• การตรวจสอบของรัฐ: เจ้าหน้าที่สามารถสอบสวนโครงสร้างนอมินีและประกาศให้กรรมสิทธิ์เป็นโมฆะได้
• การปฏิบัติตามข้อกำหนดที่ซับซ้อน: ต้องมีการตรวจสอบบัญชีประจำปี ยื่นภาษี และจัดประชุมกรรมการ

เมื่อการใช้โครงสร้างบริษัทถือว่าถูกต้อง:

• คุณดำเนินธุรกิจจริงในประเทศไทย (โรงแรม เกสต์เฮาส์ ร้านอาหาร)
• หุ้นส่วนชาวไทยเป็นนักลงทุนจริง มีการลงทุนด้วยเงินทุนของตนเอง
• บริษัทดำเนินงานอย่างจริงจังและมีรายได้

คำเตือน: การใช้ผู้ถือหุ้นนอมินีเพียงเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ดินเป็นสิ่งผิดกฎหมายและมีความเสี่ยงสูง อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อด้วยวิธีนี้อาจถูกยึด

4. การสมรสกับผู้ถือสัญชาติไทย

หากคุณสมรสกับชาวไทย คุณยังคงไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้โดยตรง อย่างไรก็ตาม คู่สมรสชาวไทยสามารถเป็นเจ้าของได้ และคุณจะได้รับการคุ้มครองทางกฎหมายบางประการ

วิธีการ:

• ที่ดินจะจดทะเบียนในชื่อคู่สมรสชาวไทยของคุณ
• คุณต้องลงนามในคำรับรองที่กรมที่ดินว่าเงินที่ใช้เป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรส (ไม่ใช่ทรัพย์สินร่วม)
• คุณสามารถเป็นเจ้าของ อาคาร บนที่ดินนั้นได้ (แยกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดิน)

การคุ้มครองทางกฎหมาย:

• สัญญาสิทธิเก็บกิน (Usufruct): ให้สิทธิคุณใช้และเก็บผลประโยชน์ตลอดอายุขัย (แม้การสมรสสิ้นสุดลง)
• Superficies: อนุญาตให้คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน) แยกจากที่ดิน
• สัญญาเช่า: คู่สมรสของคุณสามารถให้คุณเช่าที่ดินเป็นเวลา 30 ปี

การพิจารณาเรื่องหย่าร้างและเสียชีวิต:

• หากไม่มีการคุ้มครองทางกฎหมาย คุณอาจสูญเสียสิทธิในทรัพย์สิน
• สิทธิ Usufruct และ Superficies จะช่วยคุ้มครองผลประโยชน์ของคุณ
• สัญญาก่อนสมรสช่วยทำให้กรรมสิทธิ์ชัดเจนขึ้น

5. โครงสร้างทางเลือก

Usufruct (สิทธิการใช้ประโยชน์)

Usufruct ให้สิทธิทางกฎหมายแก่คุณในการอยู่อาศัยและใช้ที่ดินตลอดชีวิต (หรือสูงสุด 30 ปี ขึ้นอยู่กับว่าอะไรสั้นกว่า)

• จดทะเบียนที่กรมที่ดิน
• เจ้าของที่ดินไม่สามารถเพิกถอนได้
• สิ้นสุดเมื่อคุณเสียชีวิต (ไม่สามารถส่งต่อเป็นมรดกได้)
• เหมาะกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษียณ

Superficies (สิทธิในสิ่งปลูกสร้าง)

อนุญาตให้คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น

• มีอายุสูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)
• จดทะเบียนที่กรมที่ดิน
• คุณสามารถขายอาคารแยกต่างหากจากที่ดินได้

เอกสารทางกฎหมายที่ต้องใช้

เมื่อซื้อคอนโดมิเนียม:

• หนังสือเดินทางที่ยังใช้ได้ พร้อมวีซ่าในปัจจุบัน
• Foreign Exchange Transaction Form (FETF) – หลักฐานว่าเงินมาจากต่างประเทศ
• สัญญาซื้อขาย
• เอกสารการโอน ที่กรมที่ดิน
• หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (Chanote)

เมื่อทำสัญญาเช่าระยะยาว:

• สัญญาเช่า (เวอร์ชันภาษาไทยและภาษาอังกฤษ)
• สำเนาโฉนดที่ดิน (Chanote)
• การจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (จำเป็นต่อการบังคับใช้)
• หลักฐานการชำระเงิน

สำหรับการถือครองผ่านบริษัท:

• เอกสารจดทะเบียนบริษัท
• สัญญาผู้ถือหุ้น
• หนังสือบริคณห์สนธิและข้อบังคับ
• หลักฐานการลงทุนที่แท้จริงของผู้ถือหุ้นชาวไทย

ภาษีและค่าธรรมเนียม

การซื้ออสังหาริมทรัพย์:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินที่จดทะเบียน
• อากรแสตมป์: 0.5% (ถ้ามี โดยปกติได้รับการยกเว้นหากชำระค่าธรรมเนียมการโอนแล้ว)
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: อัตราก้าวหน้าตามมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (โดยทั่วไปเป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% (หากผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี)

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์:

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี: 0.02%–0.1% ของราคาประเมิน (สำหรับที่อยู่อาศัย)
• ค่าส่วนกลางคอนโด: แตกต่างกันไปตามอาคาร (โดยทั่วไป 30–80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน)
• ค่าสาธารณูปโภค: ไฟฟ้า น้ำประปา อินเทอร์เน็ต (เมื่อมี)

การขายอสังหาริมทรัพย์:

• ภาษีจากกำไรจากการขาย: รวมอยู่ในการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย
• ค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์: โดยทั่วไป 3–5% (สามารถเจรจาได้)

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและวิธีหลีกเลี่ยง

1. โครงสร้างผู้ถือหุ้นนอมินี

ความเสี่ยง: การใช้นอมินีชาวไทยเพื่อถือหุ้น 51% ของบริษัทเป็นสิ่งผิดกฎหมายและอาจนำไปสู่การยึดทรัพย์

วิธีแก้: ใช้โครงสร้างบริษัทเฉพาะสำหรับธุรกิจจริงพร้อมหุ้นส่วนชาวไทยที่แท้จริงเท่านั้น

2. การไม่จดทะเบียนสัญญาเช่า

ความเสี่ยง: สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนซึ่งมีอายุเกิน 3 ปีไม่สามารถบังคับใช้ได้หากเจ้าของที่ดินขายทรัพย์สิน

วิธีแก้: จดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาวที่กรมที่ดินเสมอ

3. ข้อตกลงด้วยวาจา

ความเสี่ยง: คำสัญญาด้วยวาจาเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาหรือสิทธิในสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถบังคับใช้ได้

วิธีแก้: ให้ข้อตกลงทุกรายการเป็นลายลักษณ์อักษร ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ และจดทะเบียนตามกฎหมาย

4. การตรวจสอบสถานะที่ไม่เพียงพอ

ความเสี่ยง: ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ไม่ชัดเจน มีหนี้สิน หรืออยู่ระหว่างข้อพิพาททางกฎหมาย

วิธีแก้: ตรวจสอบสถานะอย่างครบถ้วนเสมอ:

• ตรวจสอบโฉนดที่ดินที่กรมที่ดิน
• ยืนยันว่าไม่มีจำนองหรือภาระผูกพันอื่น
• ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง (สำหรับบ้านและวิลล่า)
• ตรวจสอบการบริหารนิติบุคคลและสถานะการเงินของคอนโด

5. การเพิกเฉยต่อข้อกำหนดเรื่องเงินตราต่างประเทศ

ความเสี่ยง: หากไม่มีเอกสาร FETF ที่ถูกต้อง คุณจะไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์คอนโดได้

วิธีแก้: โอนเงินจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศและเก็บเอกสารของธนาคารไว้ทั้งหมด

การขอสินเชื่อและจำนอง

ธนาคารไทยไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแก่ชาวต่างชาติ เว้นแต่:

• คุณมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย
• คุณแสดงรายได้ที่มั่นคงในประเทศไทย
• คุณมีหลักประกันที่มีมูลค่าสูง

เงื่อนไขสินเชื่อทั่วไป (หากได้รับอนุมัติ):

• Loan-to-value (LTV): 50–70% (สำหรับชาวต่างชาติมักต่ำกว่านี้)
• อัตราดอกเบี้ย: 5–7% ต่อปี
• ระยะเวลาสินเชื่อ: 10–20 ปี

ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อด้วยเงินสดหรือจัดหาแหล่งทุนจากประเทศบ้านเกิด

การสืบมรดกและการวางแผนทรัพย์สิน

คอนโดมิเนียมที่เป็นของชาวต่างชาติสามารถสืบทอดได้ตามพินัยกรรมของคุณหรือกฎหมายประเทศบ้านเกิด

ประเด็นสำคัญ:

• ทำพินัยกรรม (ทั้งในประเทศไทยและประเทศบ้านเกิด)
• จดทะเบียนพินัยกรรมไทยที่อำเภอท้องถิ่นหรือสถานทูต
• ทายาทสามารถสืบทอดได้แต่ต้องปฏิบัติตามกฎโควตาสำหรับชาวต่างชาติหากต้องการขาย
• อสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold: สิทธิอาจไม่ถูกโอนโดยอัตโนมัติ (ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของสัญญาเช่า)

ทำเลที่ดีที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

กรุงเทพฯ

• ความต้องการคอนโดมิเนียมสูงสุด
• ผลตอบแทนค่าเช่าที่ดีในพื้นที่ใจกลาง (สุขุมวิท สีลม สาทร)
• ราคา: 80,000–300,000+ บาทต่อตารางเมตร

ภูเก็ต

• ได้รับความนิยมสำหรับวิลล่าและอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold
• พื้นที่ท่องเที่ยวสูง — ศักยภาพในการปล่อยเช่าดี
• ราคา: 100,000–400,000+ บาทต่อตารางเมตร (คอนโด)

หัวหิน

• ราคาย่อมเยากว่ากรุงเทพฯ หรือภูเก็ต
• ได้รับความนิยมในหมู่ผู้เกษียณและผู้พำนักระยะยาว
• มีทั้งคอนโดมิเนียมและวิลล่าแบบ Leasehold
• ราคา: 50,000–150,000 บาทต่อตารางเมตร

เชียงใหม่

• ค่าครองชีพต่ำ
• ชุมชนชาวต่างชาติกำลังเติบโต
• เหมาะสำหรับการพำนักระยะยาว
• ราคา: 40,000–100,000 บาทต่อตารางเมตร

พัทยา

• มีอุปทานคอนโดมิเนียมสูง
• ได้รับความนิยมในหมู่ผู้เกษียณ
• ราคาแข่งขันได้
• ราคา: 40,000–120,000 บาทต่อตารางเมตร

การทำงานกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

การใช้นายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตและเชื่อถือได้ช่วยประหยัดเวลาและลดความเสี่ยง

สิ่งที่ควรพิจารณา:

• มีใบอนุญาตจาก Thailand Board of Investment (BOI) หรือสมาคมวิชาชีพ
• สามารถพูดภาษาอังกฤษได้ (เพื่อการสื่อสารที่ชัดเจน)
• มีประสบการณ์กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
• โปร่งใสเรื่องค่าธรรมเนียมและค่านายหน้า

ค่านายหน้า:

• โดยทั่วไป 3–5% ของราคาขาย
• มักจ่ายโดยผู้ขาย แต่ควรยืนยันก่อนดำเนินการ

ความช่วยเหลือทางกฎหมาย

การจ้างทนายความไทยที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็น

บริการที่ทนายความให้:

• ตรวจสอบสถานะโฉนดที่ดิน
• ตรวจสอบสัญญาและข้อตกลง
• จดทะเบียนธุรกรรมที่กรมที่ดิน
• ตั้งโครงสร้างบริษัท (เมื่อเหมาะสม)
• วางแผนทรัพย์สินและเตรียมพินัยกรรม

ค่าบริการทนายความ:

• การซื้อคอนโด: 30,000–80,000 บาท
• สัญญาเช่าระยะยาว: 20,000–50,000 บาท
• การจดทะเบียนบริษัท: 50,000–150,000 บาท

คำแนะนำสุดท้าย

แนวปฏิบัติที่ดี:

• หาข้อมูล: เข้าใจกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยก่อนตัดสินใจ
• จ้างผู้เชี่ยวชาญ: ใช้นายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตและทนายความที่มีประสบการณ์
• จดทะเบียนทุกสิ่ง: สัญญาเช่า usufruct และ superficies ต้องจดทะเบียนจึงจะบังคับใช้ได้
• เก็บเอกสาร: โดยเฉพาะ FETF สำหรับการซื้อคอนโด
• เป็นจริงต่อเรื่อง Leasehold: เข้าใจว่าการต่ออายุไม่ได้รับการรับประกัน
• หลีกเลี่ยงโครงสร้างผิดกฎหมาย: บริษัทที่ใช้นอมินีอาจทำให้คุณสูญเสียทรัพย์สิน

i24 Global ช่วยได้อย่างไร

ที่ i24 Global เราสนับสนุนผู้ซื้อชาวต่างชาติตลอดกระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย:

• ช่วยค้นหาอสังหาริมทรัพย์ – ช่วยคุณค้นหาทรัพย์สินที่เหมาะกับความต้องการและงบประมาณ
• แนะนำทนายความ – ประสานงานกับทนายความอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์
• สนับสนุนการตรวจสอบสถานะ – ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และเอกสาร
• บริการแปลเอกสาร – เพื่อให้คุณเข้าใจสัญญาและข้อตกลงทั้งหมด
• การวางแผนวีซ่าและที่พักอาศัย – ประสานการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับข้อกำหนดวีซ่า
• การสนับสนุนการย้ายถิ่นแบบครบวงจร – ตั้งแต่การซื้อบ้านไปจนถึงการปรับตัว

ติดต่อเราผ่าน WhatsApp, LINE หรือโทรศัพท์ที่ +66600035933 เพื่อพูดคุยเกี่ยวกับแผนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคุณ เราจะนำคุณผ่านขั้นตอนต่าง ๆ และช่วยให้คุณตัดสินใจอย่างมีข้อมูลและถูกต้องตามกฎหมาย